慎防城镇化演变成房地产化
2014年01月02日 来源：南方日报
破题
在楼市调控的背景下，新型城镇化仿佛成了不少地方楼市的一针强心剂。在不少城市，一波波借“城镇化”之名的房地产开发热潮此起彼伏，隐现违背城镇化发展规律的“房地产化”风险。
诚然，新型城镇化离不开房地产。但在没有形成良好产业集聚的情况下，盲目大规模地进行以房地产为主的固定资产投资，即便城市的规模扩张了，也很难吸引人口的集聚，极易形成较高的经济发展风险。
从国内来看，不少城市都存在房地产发展过快的前车之鉴。如海南三亚，由于得天独厚的自然资源与优惠政策带来的概念，三亚的房地产市场经历了几轮火爆炒作。楼市的“大跃进”在短时间内拉动了三亚的经济指标飙升，但大量外来的购房者在推高房价后，却并没有真正留下来。
产业与人口集聚的滞后，让三亚始终缺乏持续有效的本地住房消费能力。
实际上，目前广东一些城市也出现这样的苗头。随着十八届三中全会对“人的城镇化”的清晰定调，越来越多的有识之士都在疾呼，应慎防新型城镇化变成房地产化。对于广东的新型城镇化而言，如何使城市建设扩张速度与产业、人口集聚形成平衡，成为最迫切的问题之一。
●文/图：南方日报记者 牛思远 发自海南
取经
转换 国际旅游岛变身“地产岛”
提起海南，很多人的第一印象往往是碧海蓝天、椰树沙滩。然而，随着近年的房地产开发热潮，这个中国第二大岛在“旅游胜地”之外，也被不少人加上了“炒房热土”这一层身份。
在三亚凤凰机场的国内到达厅，数米长的三亚旅游信息服务资料架占据了通道左侧，上面整齐地摆着供游客免费取阅的《三亚旅游消费指南》和手绘地图。然而，在通道的正前方，一个名为“珊瑚宫殿”的楼盘广告却远比这个资料架更为醒目。
在到达大厅最好的位置，地产公司不但设置了楼盘模型、巨幅海报，甚至还搭建起了奢华风格的前台。在游客进入三亚的第一时间，带着微笑的售楼小姐让人仿佛置身楼盘的售楼处。
这还只是房地产广告轰炸的开始。在走向出口的一路上，随处尽是大大小小的楼盘广告。“亲海别墅”、“观海洋房”、“无敌海景”、“游艇社区”、“小投入大回报”……
2010年初，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。然而，嗅觉敏锐的外地炒房客们抢在慕“国际旅游岛”之名的游客前头，潮水般地涌入海南。
十多年来保持温和上涨的海南房价迅速暴涨，个别楼盘每平方米每天上涨达到1000元，甚至还出现了一天几个价的高温行情。国家统计局的数据显示，2010年1月，海口新建住宅销售价格同比上涨35.1%，三亚上涨31.2%，涨幅居全国70个大中城市前两位。
房地产“高烧”很快从海口、三亚一路烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县，迅速席卷了全岛楼市。“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的171.12亿元。这个数字，几乎是2008年海南全年的商品房销售量总和。
此后，海南的房地产依然保持着生猛的势头。根据官方数据，2009年前10月，海南省房地产开发建设累计完成投资219.61亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.5%。而海南去年前10月房地产开发投资已高达919.35亿元，同比增长32.0%，占全省固定资产投资总额2131.98亿元的43.1%，增速也超过了固定资产投资的26.5%。
故事新老“地标”背后的风险
要论海南房价的标杆，三亚新地标凤凰岛当之无愧。
这座定位为“东方迪拜”的小岛曾名白排岛，在荒芜的十多年间，被许多三亚人称为“美女脸上的伤疤”。
直到2006年，岛外开发商介入，对项目的整体规划进行了重新论证和设计，而白排岛也摇身一变，取了一个暗含“涅槃”之意的名字——凤凰岛。
2010年1月11日，海南“国际旅游岛”政策获批一周后，凤凰岛一期开盘。尽管均价高达7万元/平方米，仍挡不住当天两栋楼700套房子被抢购一空。2010年2月，凤凰岛二期抢在春节前两天开盘，销售均价达到8.5万元/平方米，超出此前8万元/平方米的预测均价。
去年3月，有外媒报道称，凤凰岛公寓的二手价格报价相比2010年最高价暴跌过半成“弃岛”。尽管开发商和当地房产协会人士迅速否认这一消息，但随着炒房潮退去，相比一期开盘售罄的“疯狂”，二期的销售情况的确要显得黯淡许多。
与之类似的是曾经的三亚第一高楼——三亚台亚国际航空广场。1993年，广场的原业主海南机场台亚实业有限公司陷入资金链断裂的困局。1996年，这个当时的三亚地标性建筑被迫停工，此后在公开拍卖中又遭遇两次流拍。
2006年1月，“烂尾”多年的广场终于被新业主拍下，改造为国际滨海高层公寓和连为一体的五星级酒店，更名“擎天半岛”对外发售。不过，因传言烂尾楼时期曾沦为吸毒场所，擎天半岛销售一直不太理想。
随着2010年初国际旅游岛获批，海南楼市热潮再起，擎天半岛也搭上了顺风车，售价从1万多元/平方米迅速蹿升至3.9万元/平方米，能看见海景的户型甚至卖到5.1万元/平方米。但随着炒房潮消退，价格跳涨的擎天半岛销售也迅速降温。去年11月，擎天半岛仍有尾盘挂出，售价也回落至2万多元/平方米，全款购房甚至可以再打上八折。
房价的大起大落背后是巨大的风险。上一波楼市泡沫时期，人口不足700万的海南岛上曾汇集了2万多家房地产公司。而退潮后，海南这个约占中国版图面积1/300的地方，却留下了全国1/10的半拉子工程，烂尾楼多达603栋、1600多万平方米，闲置土地1.88万公顷，积压资金800亿元。
至2006年底，海南好不容易才处置了80%的半拉子工程。经历漫长17年，最终“复活”的擎天半岛只是其中幸运的少数派，更多烂尾楼遭遇的是被拆除的命运。而这些海南消化了8年的烂尾楼，还牵扯出一连串的呆坏账，甚至“创造”了首例省级商业银行因支付危机而关闭的历史。
而上一轮泡沫破灭前夜的1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％是直接或间接地由房地产而来。但2012年，三亚房地产的增加值在全市GDP当中所占的比例为27%，提供的地方税收在地方公共财政收入当中所占的比例为55%。两相对比，风险不言而喻。
隐忧 本地住房消费能力缺乏
如果仅从口音上判断，三亚更像是东北三省的某个城市。沿着外贸路往三亚城区方向，沿路分布着各种装修简陋的廉价餐馆，从店名上看，除了寥寥几家主打抱罗粉、海南粉等本地餐饮的小店，大多数都是有着诸如“东北一锅出”，“哈尔滨风味馅饼屋”、“东北纯碱馒头”名字的东北菜馆。
凭借难以复制的地理位置，以及由此而来的独特气候与环境，三亚乃至整个海南岛一直是国人旅游度假的胜地。上世纪90年代的房地产泡沫破灭后，海南房价陷入冰点，来自东北等高寒地区的游客首先发现了这个宜居的房价洼地，“抄底”了不少便宜的海景房。
然而，这些岛外的购房者，大多只是把三亚的房产当作度假房和投资房，依旧保持着候鸟式的生活，并没有真正在三亚落户。
而对于本地人口以及中低收入的新移民而言，即便是如今回落之后的三亚房价，依然难以承受。
官方数据显示，截至2012年末，三亚全市户籍人口为57.25万人，比上年末减少了0.89万人；常住人口72.2万人，比上年增加1.65万人；而2012年三亚接待过夜游客人数，则达到了1103万人次，约为常住人口的15倍，户籍人口的19倍。
辽宁人张先生就是这样一位来海南淘金的岛外人士。张先生原本在上海工作，如今在三亚经营着一家房产中介公司。在开着车带记者看房的过程中，他不断地强调着三亚优美的环境，以及由此而来的财富故事：“你说你要钱还是要命？三亚的空气哪里能比啊，看看亚龙湾的酒店，春节的时候5万元一天，五天起订！在这买房，你亏不了！”
事实上，当初抱着这个信念的投资者，不少已经“炒房炒成了房东”。走在三亚的路上，抬头一扫，崭新的楼盘阳台上不时可以看到挂出的“急售”条幅。
海南楼市“大跃进”背后的隐忧不仅在于难以留住人，新型城镇化所必须的另一要素——产业的聚集也不乐观。2013年1-10月的海南省主要经济指标中，房屋销售额达到811.55亿元，同比增长高达44.3%，不仅远远超过了302.38亿元、同比增长12.7%的旅游收入，也超过了793.17亿元、同比增长14.1%的社会消费品零售总额。
在城镇化过程中，产业的发展是人口迁移的基本动力，而人口的聚集又会推动城市建设扩张，为进一步的产业和人口集聚提供基础设施和配套服务，三者互相作用、互为因果，从而形成一个完整的闭环。只要任何一个环节掉链子，都会埋下隐患。
产业与人口集聚的滞后，让三亚始终缺乏持续有效的本地住房消费能力。过快攀升的房价反而推高了三亚城镇化进程的发展成本，造成了有限资源配置效率的低下。同时，过高的房价与过快的投资速度，积累了大量的泡沫，也为未来经济发展埋下隐患。
如今，海南已经意识到了这个问题，并着手解决。如“房地产化”最严重的三亚，就提出未来将推动房地产与总部经济、金融产业、智慧和文化创意产业的结合。无论其思路正确与否，终归已经迈开了避免房地产“绑架”城镇化的步伐。
落地
广东部分城市有“房地产化”风险
破题广东新型城镇化需要积极向外取经。所取之经，除了成功的经验，也应包括发展过程中的教训。
实际上，上世纪90年代让海南哀鸿遍野的房地产泡沫，也曾让广东付出沉重代价。惠州就曾与三亚、北海共同位列当时全国三大房地产热重灾区。
当时，在“80年代看深圳，90年代看惠州”的响亮口号下，超过260亿元热钱涌入惠州。全国的房地产开发商汇集在惠州，炒卖地皮，抢购楼房，开始了在惠州的“圈地运动”。高潮时期，惠州汇集了上千家房地产开发公司。在刚刚成立不久的大亚湾经济开发区，注册的房地产开发公司就有120家。
1992年9月到1993年春节后的一两个月，大亚湾开发区的房地产热达到最高潮，大亚湾开发区年房地产开工面积近50万平方米，规划了30多幢高层建筑，最高的58层。大亚湾中心区的房价从每平方米200元炒卖到每平方米1.1万元。
当1993年的国家宏观调控来袭，惠州绝大部分房地产公司纷纷关门，仅剩下数十家勉强维持运作，给惠州市留下近百栋烂尾楼。据1999年惠阳区建设局调查统计，惠阳区共遗留55万平方米烂尾楼，52万平方米空置商品房，积压资金8.5亿元，惠州城市信用社的总损失超过60亿元。
历史的教训让广东多年来对待房地产发展较为理性。但随着2007年后房地产市场再次升温，目前部分城市还是出现了房地产投资增长过快的现象。
在去年省政协十一届一次会议专题座谈会上，多位政协委员对我省固定资产投资增速和结构进行了分析。面对2012年广东固定资产中房地产28%的占比，广东省金融办主任周高雄分析认为，房地产投资占比过高确实是一个问题。
“从产业结构来讲，房地产业占经济总量的比例不应该超过10%，如果投资上超了四分之一，存量上讲是高了。”周高雄说。从具体城市来看，广东不少城市这个指标都高于全省的比例，更远远超过了10%这个标准。
2013年6月，省政府发展研究中心做了一份报告，对2005-2011年广东各市的房地产投资额等指标的年均增长率进行了统计分析。报告显示，这6年间我省房地产投资额年均增长率超过30%的城市达到12个。
报告还指出，目前我省除了广州、深圳、中山、东莞、惠州、佛山等6个城市既有产业聚集支撑，又有人口聚集支撑，与城市建设扩张和房地产投资基本同步，其他城市的建设扩张大多存在“有产业聚集支撑却无人口聚集支撑”的问题，而个别城市更和三亚一样，被点名归入“既无产业集聚支撑，也无人口集聚支撑的城市扩张”之列。
“这种模式与城镇化的一般规律是相违背的。”省政府发展研究中心的报告指出，这些城市的城市建设扩张过度依赖以房地产投资为主的固定资产投资。
记者手记
脱离产业与人口的城镇化是无本之木
“城镇化是经济、政治、科技与文化共同发展的结果。与其说城镇化是经济发展的原因，不如说是经济发展的结果。”日前，《人民日报》刊发系列报道指出，土地城镇化的速度高于人口城镇化的速度，地方政府严重依赖“土地财政”，这是我国城镇化中显而易见的问题。
泡沫总要破灭，对房地产行业而言，短期炒作造就的价格和成交暴涨，无非是透支了未来。由于脱离了本地居民的真实购买力，飙升过快的房价也会遭致存量房过剩的压力。特别是三四线城市，类似的风险更为明显。近日发布的《广东省县域房地产市场分析报告》显示，我省24县（市）2010-2012年3年的商品房去化率在0.5-0.8之间，有供应过剩的风险；9个县（市）的去化率低于0.5，其供应量明显大于需求量。
显然，作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要适应和服务于产业经济。
近日召开的中央城镇化工作会议，更是明确提出要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。
尽管相比1993年的那波房地产泡沫，对比三亚等城市的资源禀赋，广东部分房地产发展过度超前的城市在时空条件上都有着很大的不同。然而，“殷鉴不远，在夏后之世”，脱离产业和人口集聚的城市建设与房地产开发，犹如无本之木、无源之水，绝非城镇化的应有之意。产业基础远胜海南的广东，在推进人口产业集聚的新型城镇化道路上，理应走得更快一点。
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