建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》。根据这份2006年的房地产市场调控细则，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定

         ■指标一

　　商品房空置超3年不能抵押

　　【规定】 对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　【解读】一家股份制银行个贷审批中心负责人向记者解释说，“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，意味着个人将无法从银行获得这些楼盘的按揭贷款。在目前商品房交易中，八成以上的个人都是通过从银行贷款的方式来买房的，拒绝对这部分楼盘发放贷款，无疑斩断了这些楼盘的销路，开发商利用银行贷款囤积土地和房源的行为将受到抑制。（本报记者 陈琰）

　　■指标二

　　个人房贷首付6月起提至30%

　　【规定】从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　【解读】“购房面积在90平方米以上的首付款比例提高到30%，将直接影响到部分买房人的首付款支出，从而抑制投机者的炒房行为。”一家国有银行消费信贷部的负责人举例说，一个拥有40万元资金的人如果想购买两套面积为100平方米、总价为100万元的住房，在原有“首付两成”的信贷政策下，完全可以通过在两家银行贷款的方式，将两套房子同时买下。但新政策出台后，只能贷款买一套房子。

　　中国社会科学院金融研究所金融研究室主任易宪容认为，北京市场中小户型住房面积约占住房总面积的10%左右。新政策的出台将会激发市场对中小户型的购买热情，引导开发商加大中小户型的兴建力度，满足多数百姓的住房需求。（本报记者 陈琰）

　　■指标三

　　90平方米以下住房须占七成

　　【规定】 自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　【解读】 中央财经大学财政与公共管理学院税务系教授黄桦认为，以90平方米为线，政府区别对待可以解决部分中低收入阶层的住房问题。因为，房价疯长的原因还是在于供需关系问题，但“供不应求”主要是结构性的，而结构性问题主要就体现在中小户型不足之上。而这个细则的出台则可以增加中小户型的供应量，对调整住房结构、抑制房价都有很明显的作用。（本报记者 潘澄清）

　　■指标四

　　各地年内应建廉租住房制

　　【规定】 尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　【解读】 一位业内专家认为，开发廉租房是解决低收入人群购房的很好途径，比开发经济适用房要有效得多。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。此规定的出台将加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。此外，建廉租房最困难的是资金问题，这次明确表示可以将土地净收益的一定比例用于廉租房建设，非常具有可行性。 （本报记者 赵丽萍）

　　■指标五

　　住房建设规划9月底前公布

　　【规定】 今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　【解读】 北京师范大学教授董藩表示，公示经济适用房建设目标会对消费者购房预期产生影响，同时会增加消费者“持币待购”的心理，疏缓当前对住房的旺盛需求，是一个很好的过渡。但从长远来看，今后应多采用货币补贴的形式。（本报记者 潘澄清）

　　■指标六

　　购房不足5年转让须交营业税

　　【规定】 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　【解读】 北京市地税局营业税处查力刚副处长透露，在进行二手房交易时，卖房者需要缴纳的营业税税率为5％。同时，卖房者还要一并缴纳城建税和教育费附加这两项税费。因此，销售二手房一方需要缴纳的实际税率为5.5％。

　　此前我国规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。同时，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对此，财政部财科所副所长苏明表示，由2年延至5年，将会更加有力地打击二手房销售者的投机行为，保护消费者在购房时的正常需求。

　　北京鑫尊置地总经理刘军则表示，这个规定将给二手房交易市场带来冲击，使得消费者的购房成本增加，二手房交易量会下降。同时，房源也将减少，对于专以二手房买卖为生的中介公司来说，生存会比较困难。

　　■指标七

　　部分闲置土地征高额闲置费

　　【规定】 土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　【解读】 北京世贸集团副总裁王渝旋表示，这条政策可以有效打击囤积土地者。这些人因为某种原因而不开发，无法形成市场供应量。有实力的大企业，如果拿到土地会尽快开发，尽快入市，可以增加市场供应量。

　　■指标八

　　七成居住用地用于中小套型

　　【规定】 要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　【解读】 北京师范大学教授董藩表示，在中国土地资源稀缺的情况下，建大户型住房不适合中国的国情，用地供应量七成用于中低价中小套型顺应了这种趋势

来源：京华时报

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