反房产暴利得先搞清“暴利几何”

江苏天一智能设备有限公司  严循东  

2011年4月29日

国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

政策有新意，形式又给力，一句“在商品住房领域实施反暴利规定”，有理有节地表达了中央层面的立场。一来给高房价下的民心又一个交代；二来对死扛着的房产商当头棒喝，使其早点打消“调控松口”的念想。

只是，有“现实意义”并不一定意味着有了现实基础，要实施针对商品房价格的反暴利规定，即对房地产实施利润率控制，有一道绕不过去的坎——房地产业利润究竟有多高？暴利几何？再延伸一下，房价中所包含的建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润到底所占比例是多少？

现实是，大家总觉得房地产市场是个暴利行业，但政府部门对房地产价格既没有一个精确的评价方法，也没有行之有效的评估机制，对各种资源成本、费用和利润空间，常常出现专家、开发商表态和公布的数据“打架”的情况。今儿政府部门说“房地产利润50%”，明儿房产大腕又义正词严地表示“房地产行业平均利润只有8%”，甚至有专家还称“房产收益不足5%”。结果是，房价成本几何，沦为“你猜你猜你猜猜猜”的游戏。

此次发改委想为商品房套上暴利笼头，据说依据的背景资料有二：一是各种中国富豪榜中涉足房地产行业的亿万富豪人数最多；二是，在房地产行业反暴利早有先例，例如德国早就施行开来。

但在我看来，这些佐证是不够的。一则，涉足房地产投资的富豪增多不能说明问题，因为你不能先入为主认为其全是靠暴利发家。二则，一些人只看到其他国家在商品房领域反暴利，却未看到其具备的实施基础。比如德国，其既有明晰的房产价格构成体系，又有为不同地段、不同类型的住房制订详细“基准价格”的评估机构，政府指导价一目了然，在“合理房价”被确定的前提下，房企“暴利”与否简单易定。

相对而言，我们还在感性地表达“房地产业是中国最赚钱的行业之一”，理性的房产利润数据统计、明晰的价格评估标准仍是空白。所以，面对楼市调控的愁肠百结，与其期待“反暴利”来纾解，不如先制定出房产价格的计算规则、厘清房价成本、搞清楚税费是否真的如开发商所言多如牛毛，让真实的房价成本大白于天下。

 

 

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