中国新闻网 2007-07-09 来源：北京娱乐信报
北京叫停乡产权房 记者调查：部分楼盘明停暗售
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在本市全面叫停乡产权楼盘的时候，本报记者分头对我市分布在东、南、西、北四个不同方位的数十个乡产权楼盘进行了走访和电话访问。走访中记者了解到，通州前段时间曝光率较高的一些乡产权楼盘，要么销售热线已是空号，要么已经售罄。焦点房地产网互动中心资深楼盘评论人王佳也透露，近期有10多个乡产权项目来电要求撤下项目在网上的相关信息。但是，近郊的房山和远郊的怀柔，还有不少乡产权房在“顶风作案”，部分在售楼盘明停暗售，甚至有的已建成楼盘借机涨价。
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已建成楼盘要借机涨价
上周，记者在走访位于房山琉璃河的乡产权楼盘依澜晓镇时，销售中心空无1人。销售小姐告诉记者，今年一月开盘销售的房屋非常畅销，已经售罄，均价在2400元／平方米左右。她指着一座已经竣工的楼盘说，再开盘销售的就是这栋已经竣工的楼盘了，销售人员神秘地说，由于某种原因，该楼盘的开盘时间可能拖后到七八月，而开盘价每平方米有可能上涨100元到200元左右。她热情地招呼记者说，如果看好了位置和楼盘，就留下联系方式，她将在开盘时及时通知记者。
记者随后咨询了佑民雅居等同类型乡产权楼盘，销售人员均表示，已经开盘的楼盘都已经销售一空，没有剩余空房。而得知记者有意购买时，销售人员都热情地邀请记者留下联系方式。但对于开盘时价格是否会上扬，售楼人员有的保守地表示无可奉告，有的则表示由于商品房房价涨幅大，乡产房被全面叫停，让已经竣工等待销售的乡产房成了名副其实的限量供应、奇货可居，再度开盘时候，有可能有所上涨。
提醒
乡产权房不受法律保护
建设部新闻发言人提醒，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。因为，目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。所以，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
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部分在售楼盘明停暗售
在乡产权房被叫停的第二天，记者以购房者身份者拨打了燕赵庄园的售楼电话，接电话的人告诉记者房子早就不卖了。但是，当记者来到燕赵庄园时，却发现这里有两幢没有盖好的六层小楼，多名工人还在工地上紧张地忙碌着。经记者核实，这两幢小楼确实是燕赵庄园。随后记者又询问了一位工地的人，她告诉记者现在每天都会有人来看房，房子也卖得一直不错。
在一位自称是负责该小区的工作人员带领下，记者来到了离小楼不远的售楼处。令记者感到意外的是，该小区的售楼处却大门紧锁，里面空无一人。当记者问到售楼处为何没人时，这位工作人员表示售楼处现在良乡办公，基本上每天都会拉着一批人来看房。随后，记者见到了这位开发商的负责人，当记者表示给售楼处打过电话，售楼处称房子不卖时，这位负责人笑着说：“他们以为你是搞调查的，所以说房子不卖了。”
提醒
本市调查违规“乡产权”
市国土局局长安家盛近日透露，在局部调查的基础上，北京市近日已经开始进行全面调查。对于违规开发的“小产权”、“乡产权”房一律停建停售。不仅非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也要进行处理。对于那些已经形成了一定规模的房子，由于涉及的市民较多，具体的处理政策还得进一步研究、细化。
发现3
乡产权也打“投资”牌
上周，记者来到了位于房山的观景溪缘别墅项目现场。在售楼中心，记者仅看到一位自称是负责人的男士。而在记者停留的半个小时内，没有一人前来咨询。该负责人告诉记者，有不少人买这里的别墅就是为了度周末，平时根本不会来。乡产权也可以买卖，只不过不能贷款而已。等过几年不想要了，价格也涨上去了，一转手少则几万、多的没准能挣个十几万呢。
在记者对其他建在风景区的乡产权别墅项目的咨询中，有的售楼人员还会帮记者算投资账：别墅面积大，楼上留着自住，楼下可以出租。到旅游旺季的时候，出租价格都低不了。有的甚至还说，可以代为出租，代理管理。
提醒
乡产权房买卖合同无效
北京大成律师事务所吴建中律师强调，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利也将无法得到保障。更为严重的是，赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，您买的房子可就是“拆了没商量”！
发现4
“以租代卖”蒙骗购房人
在记者询问小产权会不会被政府收回地皮或无法出售时，山水四合院的工作人员告诉记者：“最近一些媒体对小产权的报道比较多，我们也听到了一些对小产权不利的消息，但我们并不是太担心。我们小区的业主在购房时均已和当地村民委员会签订了租约为50年的房屋使用合同，小区是依山而建，被政府收回的可能性很小。”“并且小区的工作人员大多是附近村子的居民，我们在此建房也为当地人创造了工作机会，村民们都很支持。”
据了解，该小区是以旅游立项的方式在此建房的。在建房伊始，开发商就与当地村民委员会签订了为期50年的土地使用权。这种“以租代卖”的土地租赁形式，就是在不改变房屋的产权和土地性质的情况下，以“一次投入，长期使用”的方式签订租房合同，在合同中订立合同履行过程中因政策变化或政府征用的风险分担条款。这样，产权没有变化，但是住户的权益却得到了法律的保障。
记者赶到小区时，正好看到一位业主家正在装修，借此机会记者询问他有没有因为小产权问题对他买的房子存在担心，“担心肯定是有的，但是我们在签合同的时候是以租地的形式购房的，风险相对要小。”
提醒
超过20年租期属于无效
如今有些人因为周末常去农村度假，索性就在经常光顾的村里租个小院或者买套别墅作为“据点”。其中很多是以签订几十年租约的形式买房。北京大成律师事务所吴建中律师指出，租赁这种房子，目前国家虽没有相应的法律法规明令禁止，但必须注意两点：一是要了解这套房子是不是盖在宅基地上的合法建筑，二是租赁年限别超过20年。前者是为了证明这套房子的合法性，后者是因为根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
【律师建议】
乡产权房建成超两年不应处罚
市国土局此前已表示对于那些已经形成了一定规模的乡产权房，由于涉及的市民较多，具体的处理政策还得进一步研究、细化。
对此，北京市仁和律师事务所孟宪生律师指出，要准确了解乡产权房的法律状态，必须从建造和转让两个阶段考察。农村集体土地在使用性质上，分为建设用地和农业用地。农业用地没有经过有批准权的人民政府批准不得用于非农业以外的建设。农村建设用地可以用来投资入股，开办企业或者进行乡村公共设施建设和农民住宅建设。但是，农村建设也应当取得规划、土地等机关的行政许可。
因此，如果乡产权房屋的建设经过了相关的许可程序，那么房屋的建造就是合法的，建造者拥有所有权。如果没有经过合法的许可程序进行建造，是违反行政管理的行为，行政机关可以依据土地法进行处罚和处理。
对于没有经过许可建造的房屋也应当区分情况进行处理：正在建设的，可以要求停止；对于已经建成未满二年的，按照土地法的规定处理。符合总体规划的，可以没收建筑物；如果不符合规划的，可以责令拆除。如果建设已经完成两年，按照《行政处罚法》规定，违法行为超过两年才被发现的不再处罚。
因此，孟宪生律师认为，乡产权房尽管是违反规定建设的，但如果超过两年才被发现，最好不应再予处罚。
【名词解释】
乡产权
乡产权也叫小产权。是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡镇合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。(蔡雪婧 任宏 冯婷婷 胡海佳 王莹莹）
随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。
在失控的房价下，小产权房显得尤为醒目，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。
值得注意的是，小产权房的出现并非一年两年，为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令？
“应该说，国土资源部门要对小产权房的管理负主要责任。”专家认为，小产权房出现这十几年，相关管理部门一直监管不力。
价格便宜是主因
小产权房缘何屡禁不止呢？记者在调查采访中发现，很多人买小产权房有几个原因，价格便宜、环境好、购房目的多为自住。其中价格便宜是主因。一些出售小产权房的销售人员介绍，来买小产权房的都是城里人，现在城里的房子都太贵了，很多人买不起。
“‘小产权房’是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗对记者说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。
经济评论员叶檀撰文称，以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相，只有增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价才有可能会下降。
“因此，堵不如疏。政府不如顺势而为，让这些住房尽快合法化。”叶檀说。
“小产权房”之所以便宜，一方面是因为有很多税费没交，税费从几万元到十几万、几十万元。如果合法后，这些税费自然要补上，那么成本就要增加不少，房价自然上涨。另一方面，“小产权房”的不合法身份暗含了风险，风险的存在，让“小产权房”不可能像普通商品房那样面向所有消费者。买这种房的人，只是那些无视风险的人，所以，“小产权房”的市场受到一定的限制。如果“小产权房”真普通化了，随着需求的增加，自然会水涨船高。就是在“非法”的前提下，“小产权房”还随着需求的增加出现涨价的趋势呢。
“小产权房”之所以便宜，正是因为其“不合法”的状态。如果真的合法了，其价格一定会上扬。所以那些寄希望买廉价“小产权房”的人，还是不要抱这种希望吧。
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