《物权法》中与房产有关的六个细节
严循东 2007年3月30日
物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。购买商品房得到的是房地产的使用权，使用权属于用益物权。随着《物权法》获得全国人大批准，其间涉及房地产方面的条款一直受到人们的广泛关注和热烈讨论。《物权法》中有六个细节与房产有关，值得我们关注。
一、产权的70年之限
现状：商品住宅使用年限只是一个70年产权的“租用期”。也就是说，购房人70年后如果要继续使用住宅，还要再次购买土地使用权。
《物权法》规定：第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
《物权法》并没说明续期是否收费。这在法律上还有很多问题需要处理。
确立的权益：居住者拥有自己的住房70年及更长时间的使用权（或优先取得其继续使用权）。
涉及主要连带权益：为了公共利益需要，规定可以依法进行土地征收，对补偿的内容和原则作了细化规定。
二、车位收益分配
现状：小区车位主要有三种，一种是开发商可以公开出售所有权；二是开发商可以转让使用权；三是如人防工程改建的地下车位等特殊类型的车位，这类车位只可出租。
《物权法》规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
焦点问题：车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定；车库建造成本的界定。
律师及专家解读：目前存在的问题是很多地下车库原始权属并不清晰。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在开发商手里，业主是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。
确立的权益：开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位租金业主应按比例获益。在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这些都是小区的共同配套空间。
涉及主要连带权益：业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
三、会所归属指向不明
现状：目前小区会所多数是在开发规划初期承诺要在业主会所提供多种服务，并明确由其管理和经营。从去年年底开始，很多开发商在合同中约定了会所等共有配套的归属。如某小区明确约定“地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”。
《物权法》规定：此次未对会所作明确规定。仅仅以“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”带过。
四、小院露台的公共属性
现状：很多商品房的小院和露台实际上占了应归全体业主的土地及领空产权份额。所以现在开发商和购房者签订购房合同时，会把小院的权属进行约定，不管你是否买了带小院或露台的房子，在购买合同中都约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房”。
《物权法》规定：“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。并且在行使权利时，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。
焦点问题：小院和露台的权属是否合法。
律师及专家解读：楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主，应经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。小院受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权，其实是来自非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，所以用合约形式明确下来，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。
确立的权益：在合同中进行“约定”的顶层和首层房屋的业主从法律拥有了露台和小院的使用权。
涉及主要连带权益：社区为小院和露台进行的统一修饰和修缮。
五、道路绿地权益回归
现状：小区的道路和绿地的功能非常明确，但是现在很多小区的绿地被挤占成车位，道路也成为临时停车点，影响了小区环境和道路的通畅。
《物权法》规定：第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
焦点问题：绿地和道路能否作车位等他用。
律师及专家解读：小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。
确立的权益：业主拥有共同小区道路的使用权。
涉及主要连带权益：被占用做车位的收益主要用于弥补业主的物业管理费和小区公共部位的开销。
六、物业用房业主所有
现状：一般物业用房基本都作为物业管理人员和业主委员会的办公室，也有用做社区小卖部或游乐室。
《物权法》规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
焦点问题：能否用于经营。
律师及专家解读：物业管理用房很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。物业用房由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押。为了方便业主生活或补充物业管理费用，在经过业主委员会通过的前提下，可以兼顾做“小卖部”，其收益也应用在物业管理方面。
确立的权益：业主拥有共同使用权。
涉及主要连带权益：做收益性活动用时，利益归全体业主所有。
（来源：搜房网）
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