公共维修使用率不足百分之一

2013年08月09日  来源：央视网

　　住房的商品化改革，改善了居住条件，也带来了新问题。房屋维修就是最典型的问题之一。比如电梯的使用年限最低只有十五年，到期不换，就要害命。可修房子要用钱，这笔钱，交的时候，均属强制，叫公共维修基金，不交就拿不到钥匙；花的时候，却常有意外，很多时候，业主找不到人、拿不出钱。

　　新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千位居民中有很多老人和小孩。因为9栋楼都是高层建筑，因此电梯是居民必不可少的出行工具。但是最近一段时间，居民们发现，电梯总是出现问题，经常出现闷人、停运甚至还有f下垂下坠，大家坐电梯都非常害怕，就把它封上了。

　　小区居民告诉记者，他们是从2000年开始陆续入住的，算起来，电梯已经使用十多年了，而维修工人在检查后也证实，这部电梯的电缆已经坏了，其他十五部电梯也出现了严重的磨损，需要更换很多零件。电梯出了问题，张勇和邻居们找到小区物业来维修，然而物业却表示，这个维修他们无法负责。

　　天津瑞丰物业常务副总肖军表示，小区的公共设施维修，按照物权法的规定，都需要动用维修基金。那么业主缴纳的公共维修基金，到底在谁手里呢？

　　按照国家规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的，由物业暂时代管，原则上不能动用，成立业主委员会后，由业委会接管。新城市花园已经在2012年成立了业主委员会并接管了小区的公共维修基金。然而，当记者找新城市花园业委会主任郭绍丽时，没想到她也在为小区的大修问题犯愁，她说目前公共维修基金帐面上有几百万元，来修理损毁的公共设施不成问题，然而这笔钱却动不了。她说，维修基金的动用，第一个条件就是必须得缴齐才能使用，但是这个小区面临的问题是缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

　　原来，新城市花园的业主有一半是2003年之前买的房，当时天津还不需要缴纳房屋维修基金。按理说，这部分业主的房屋维修基金应该由开发商补交，但是开发商一直拖着不给。而要用这笔钱，不仅要经过业主管理委员会同意，还要通过房产行政管理部门办理维修基金支用审核手续，一户业主没交齐，就无法通过审核手续。因此，新城市花园才陷入了这种有钱不能花的困境中。然而房屋维修基金使用难，并不是只有新城市花园一家碰到。

　　今年5月，杭州某小区55台电梯，23台年检不合格，另外32台超期未检，因为小区无法提取出公共维修基金，因此电梯全部停运；今年7月，青岛某小区电梯从13楼急坠到3楼，因为公共维修基金不能用，只能继续冒险运行；而在南京，金宝花园小区则因为公共维修基金无法到位，坏了4年的消防泵至今没有一滴水，连续发生几起火灾都无法扑救。

　　据统计，全国缴存的公共维修资金已经超过万亿元，但使用率却不足1%。截至2013年7月，北京缴存资金348.1亿，使用5.38亿，使用率1.55%；截至2012年10月，广州市缴存资金约81亿，使用8000万，使用率0.99% ；截至2012年1月，天津市缴存资金145.4亿，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

　　这笔沉睡的资金为何如此难以唤醒呢？根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会提出申请，业委会征得小区三分之二以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修，维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方查勘验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后，由业主委员会盖章认可，公共维修金最终才能被动用。面对如此复杂的流程，能走到最后申请成功的小区少之又少。

　　因为界定模糊，一些小区的居民便以事不关己的理由拒绝动用公共维修基金，比如说底楼拒绝为修缮漏水的屋顶签字；一个单元的电梯坏了，其他单元的居民不同意动用大维基金来修。我国从80年代开放商品房买卖后，早期楼房的各种设施都已经开始老化，电梯、水箱等需要更换，楼顶、路面等也需要修缮。房屋漏水、电梯带病运行，对居民的影响已经不单单是不方便的问题了。

　　但是，房屋维修基金是房子的养老金，花一点就少一点，对于一些监管部门来讲，要放手审批这样的用钱申请，也存在畏难心理。专家表示，业主组织不是法人，没法独立承担民事责任，如果事情做错了，政府就脱不了干系。

　　同时，按照现行的规定，开发商只负责承担房屋和内部设施前五年的质量保证问题，但事实上各种设施、设备在前五年会出问题的很少，等到了十年，各种问题发生时，开发商早已经没了责任，再加上一部分监管部门多一事不如少一事的想法，一旦出事，承担后果的却是居民自己。

　　在专家看来，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，房产行政管理部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证钱的安全，更应该保障全体业主的安全。像新城市花园那样因为开发商的原因无法使用维修基金，就应该由监管部门来督促开发商履行义务。而对于居民的申请，也应该给出相应宽松的政策。

　　公共维修基金的使用，虽然不是住户室内，但住宅公共设施的维护、保养、更换却关乎更多人的利益，它影响我们的健康甚至人身安全。为了更好使用这笔钱，许多地区都在不断完善相关规范，如浙江省日前就出台新规规定：公示公共维修方案后，只要反对的业主不超过三分之一，就算通过；而在北京市也规定，居民房屋如果因暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需经过2/3以上的业主同意。种种麻烦，在逼着我们想出更新、更好、更有效的办法。

【郑重声明】公益中国刊载此文章不代表同意其说法或描述，仅为提供更多信息，也不构成任何投资或其他建议。转载需经公益中国同意并注明出处。本网站文章是由网友自由上传。对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章请发信至 [公益中国服务中心邮箱]。