外资大鳄抢食国内养老地产
2011年02月22日 公益时报网
中国日益庞大的老年人住宅市场吸引了外资的关注。城堡投资(Fortrees Investment)，这家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司，正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。
据本报获悉，城堡投资目前正与中国潜在的合作者进行磋商，1月底，城堡投资的创始人韦斯·艾登斯(Wes Edens)在中国会晤了政府官员与企业高层。
“目前还不知道城堡集团如何在国内投资筹建养老社区，这几年外资投资国内房地产都是以开发或购买商业办公为主，但是外资私募股权基金准备投资国内养老地产，还是第一回听说，相信将会面临不小的障碍和难题。”2月15日，上海某家外资私募股权基金一位合伙人对本报记者说。
记者也了解到，目前在国内，以投资养老社区为名进军地产的主要是保险资金，诸如泰康人寿、中国人寿、合众人寿等几家保险公司都已经出资数十亿元在北京、上海、武汉等地拿下千亩土地，筹建高档养老社区，但是这在国内也仍然处于起步阶段，外资能够如愿进入这一领域，仍然有待政策的放松，等待的时间也会相当漫长。
城堡计划困难重重
保险资金被允许进入养老地产领域，也是在等待了多年之后，保险资金面临多元配置压力时保监会才放行，而美国城堡投资在中国建养老社区的计划，在业界人士看来，更像是一个画在图纸上的美好愿望。
根据城堡投资的计划，它们会将选址注意力更多地放在沿海城市，尽管尚未做出最终决定，但艾登斯更偏向于那些相对富裕的城市，以便让地方政府分担城堡设施的成本。但城堡投资也表示，在中国内地申请推行一种新商业模式，通常需要花费很长时间，但其有信心会获得政府批准，因为它的提议与中国政府的利益相符——中国政府正在鼓励更多的私人供应商提供老年人住宅。
在接受外媒采访时，艾登斯也坦言做好这件事非常复杂与困难。他称提供老年人住宅业务需要在住房和饮食、政府因素(因为政府必须为这类项目提供支持)，以及医疗服务方面提供全面的保障。
据了解，城堡之所以准备筹建养老社区，看中的则是中国计划生育政策所导致的人口趋势，然5根据统计数据显示，在中国13亿人口中，超过65岁的老人有1.55亿，到2020年，预计该数字将会扩大至约2.6亿。开发养老社区是城堡投资在美国和加拿大运行的最好的项目，也是在这两国最大的运营商，它有意将这个模式带进中国。
“关键问题其实不在于基金本身的筹集，而是政府对外资的态度，相信对于城堡投资而言，10亿美元只是一个小数目。首先这10亿美元基金如要换成人民币，要获得外管局的批准，目前外管局对于外资股权投资基金(QFLP)的态度还是比较谨慎的，上海准备试点也仅限于不大的规模;其次外资投资国内养老社区这是第一家有意向的，政府是否同意也是关键因素，还有需要找到合适的国内合作企业，如果由外资单干，肯定是行不通的。”1月17日，一位上海政府部门不愿具名的人士分析指出。
在这位人士看来，外资选择建养老社区的范围不会超过长三角、珠三角以及环渤海湾，而京沪的可能性会更大，毕竟上海和北京以及在去年批准两家保险公司圈地建养老社区，泰康人寿在北京小汤山圈了数百亩地，在上海崇明岛更是规模达到2000亩，中国人寿也在北京置了相当规模的土地。
养老地产潜力巨大
房地产宏观调控进入关键之时，外资对国内养老社区的强烈兴趣无疑将对政府卖地政策是一大刺激。
“富裕地区的地价房价已经涨到不得不调控的程度，但是这些城市的边缘偏僻地区却少人问津，无论是保险资金还是外资基金，只要它们愿意进来建养老社区，无疑是对政府卖地政策的一种延续，政府可以通过出让边缘土地获得可观的收入，而建一个养老社区，上千亩地是必须的。相信地方政府在这件事情上，会持欢迎的态度。”上海一位房地产开发人士直言不讳地指出。
也有分析人士担忧，建一个养老社区，需要很多的配套设施，当越来越多的机构觊觎养老社区时，势必引起土地价格的上扬，房价也会继续上涨，但是这种社区能不能成为分担中国人口老龄化带来的压力，还是一个未知数。
“目前政府的养老机构每人每月的租金在1000-2000元之间，那么这些未来新型的养老社区将收取的租金绝对不止这个数，这些养老社区包括很多功能，如果借鉴国外的模式，比如英国的养老社区是集合居住、商业服务、度假疗养为一体的综合性社区;在美国的养老社区一般都是中年人在退休前十年甚至二十年就已经买好的房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。未来中国能够住得起养老社区的人绝对是富裕人群，而不是一般的工薪阶层。”1月18日，上海社科院一位住房与保障专家分析称。
据记者了解，就在去年多家保险公司在各地筹建大型养老社区时，有消息传出未来能够入住养老社区的条件分为好几档，如身价在50万元只能住基本的房子、资产达到500万元可以住更好的房子，这样的社区俨然将成为富有老年人的俱乐部。
易居中国上海房屋销售集团有限公司执行总经理孙华良此前接受采访时表示，在中国，老年人住宅至少要5-10年后才有市场，国外的居住模式转变过程是从医院养老到养老社区，最后变成社区家庭，中国大多数老人目前依然希望居家养老。
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资本热情遭遇养老市场冷水
按照市场经济理论，需求会刺激供给，即有需求就会有供给。我国养老市场庞大，开个养老院挣钱营利似应不费周折。然而，现实却大相径庭。很多资本的热情遭遇了市场的冷水，最后落得倒闭关门的下场。
“开了5年亏了5年”
河北省廊坊市大城县大城老年综合服务中心是以养老为主的医院，院长钱文凯说：“中心开了5年，就亏了5年”。据钱文凯介绍，老年综合服务中心占地3000多平方米，三层的建筑物内有50多张床位，常年都能住满，基本不存在空置现象，老人住院费按级别大致分为600元和800元两个档次，区别在于前者只享受一般性的吃、住、娱乐等基本服务，后者则专门针对行动不便或大小便失禁的老人，额外提供护工等服务。
钱文凯给记者算了一笔账，中心有职工170人，除了工资外，医院还要负担职工的5险1金，前期医院一次性投入3000多万元，买地建房买设备，5年来又流动性投资100多万元。每月电费都在3万元左右，还有房屋折旧费、设备折旧和更新费都在核算当中，而“这些投入5年了，都还没有完全收回。我们私立医院办养老院，民政部门也不怎么管，每年几千元的补助也不会从根本上扭转亏损的现状，现在完全靠医疗收入补窟窿”。
河北省平安健康集团在石家庄市周边经营了多年的医疗产业后，于日前决定进军山东省青岛市，成立“新安中医院”，试水养老产业。集团董事杨丽静告诉记者，我国已经形成了4、2、1的家庭模式，即4个老人，一对夫妻及一个孩子，有的家庭老人之上还有老人，老龄化问题已经很突出，这是她所在的集团计划做养老事业的原因之一。杨丽静说，考察了北京、上海等多地的多家养老院后，了解到“有的医院做养老10年才收支持平”。
1995年成立于天津的鹤童养老院如今已经将市场拓展到了北京。负责人方嘉珂介绍，鹤童5家长期照护老人的院舍分布在京、津两地，收养了近500位高龄患病、不能自理、需要长期照护甚至临终关怀的老人，他们的平均年龄在77.9岁。其中，大小便能够自理的仅占4%，行动自如的仅占8%，长期依靠轮椅的为42%，完全卧床的达到22%，先后有近2000位老年人在鹤童安详走完人生的最后历程。
养老事业要先非营利后营利
方嘉珂认为，养老事业一个重要的规律是先要做非营利的，走非营利的体制建设，第二步才是营利与公司化运行。现在的养老机构分为公办公营、公办民营、民办民营3种。最可行的应该是公办民营，由政府投入资源，由专业化的公司管理运作，共同办好养老事业。
“应该给失能老年人更多补贴”
北京市政协委员、北京大学人口研究所陆杰华教授在今年的北京政协会议上呼吁政府重视失能老人，发展社区养老。他认为，社区长期照料服务滞后是社会化长期照料服务体系建设的瓶颈。以北京市为例，北京市的社区照料发展尚处于启动阶段，能够提供社会化照料服务的组织和机构匮乏。从具体实施角度来看，社区还没有形成长期照料体系，服务种类比较少，基本以老年饭桌为主，主要针对能够自理的老年人。
养老机构不平衡也是一方面问题，农村和城市不平衡，城区和郊区不平衡。一个明显的特征是城区养老机构较郊区和农村入住率高，主因是城区养老机构条件相对较好，“几乎每个城区养老院都在排队等候入住”，致使“床少价高”、不能自理老人难以入住。另外，目前还存在养老机构“总体床位不够、局部过剩”的现象。以北京市为例，北京有32万名生活难自理的老人，但北京市政协披露的调研结果显示，2009年北京养老床位平均使用率为48.5%，2万多张床位空置。陆杰华说，2005年出台的养老机构运营补贴是以床位数为标准的，这导致政府大量投入仍集中在城区、集中在富裕或相对富裕的老年人身上。目前，在政府办的养老机构中，大部分收住的为生活能自理、经济条件好的老年人。
方嘉珂也认为，养老资源要按照医学定义来分配，需要长期照护的、失能失智的老年人，应该视为高端;而能够自理的、尽管有钱，也应该属于低端。我们的养老体系没有弄明白该为谁服务，几十年来，对养老准备不足，养老资源供给严重失衡。应该实行普惠制度，低标准、广覆盖，把养老资源的存量用好。
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