春节刚过，京城的不少新楼盘已开始打出名目繁多的内部认购招牌。虽然建设部规定，各种形式的楼盘内部认购都属违规，但近日发现，这仍是地产界公认的行规。内部认购原指开发商对旧业主或者公司员工进行提前认购的形式，但现在普通购房者也争相把钱送进开发商的口袋。民意调查显示，5000名接受调查者中，有86.44%的人认为内部认购“不合理”，58.9%的人是因为“无奈”才买内部认购卡，61.53%的人认为内部认购让开发商得到好处。
内部认购 烦恼多
购房者心仪已久的楼盘和户型，不是在正式开盘之前卖完，就是要掏钱先买张内部认购卡。
牡丹园某楼盘
苦等不开盘 好户型售完
50岁的李先生一直希望在海淀区大学校园附近拥有一套房子，牡丹园即将开盘的一个楼盘成为了他心中的首选。“看到房子广告打出来，售楼处也建造好了，而且在广告上他们说2月份开盘，我想过去看看。”李先生问，结果售楼小姐很有礼貌地把李先生请了出去，而且告诉他这段时间都是内部认购期，房子还没开盘。“既然没开盘，为什么要内部认购，什么人能内部认购，这不是对消费者的不公平吗？”
李先生的质疑代表了很多购房者的心态，在这个楼盘打出“内部认购，暂不对外销售”的招牌后，一些热衷此盘的购房者纷纷表示反对。李先生表示，面积在100平方米左右的适中户型已经被内部认购，好的楼层也已售完，“短短一个月时间，某单位内部认购了一次，开发商内部又认购一次，现在这个楼盘的1号楼所剩无几。”
同时，青年路附近某青春主题楼盘也让购房者尝到了内部认购的烦恼。没开盘先认购，好户型都被别人挑走
宋先生眼巴巴地盼望着朝阳区某楼盘开盘，但等待第一期房子却要先交纳3000元购买一张内部认购卡。“买到内部认购卡才能有机会挑选好的户型和楼层，而且还能享受到折扣优惠。”宋先生表示，“可是楼盘并未正式开盘，这样销售认购卡的形式不是属于违规吗？如果我们购买到内部认购卡，是否房子有什么问题时我们也不能按法律索要赔偿呢？”
德胜门某楼盘
整个一楼盘 内部认购完
非常极端的情况是，一些楼盘把内部认购期无限延伸，甚至等到楼快卖完，也没有举行过正式的开盘活动。龙小姐寻找市中心的楼盘，最后发现德胜门附近某楼盘不错时，房子已经卖完了，“我经常到市场搜集各种售楼信息，不可能不知道这里售楼，原来它从来没开盘。”据了解，这个楼盘在取得预售证前就慢慢开始内部认购，本来想等时机成熟后，再进行正式开盘。然而，楼盘发现，似乎客户并不在乎是否正式开盘，好地段加上庞大的购房者让开盘变得多余起来。因此，在取得预售证后直到房子卖完，这个楼盘都从来没有正式开盘。
业内揭秘
内部认购 花招多
电话通知熟客，或在小区贴海报告知旧业主，以优惠的折扣吸引购房者。
招数一：提前公开发售
项目还没有拿到预售证，开发商心里没底，但又想提前售楼，就开始“提前公开发售”，但这是最明目张胆地违反政府规定，被人举报的可能性极大。
招数二：通知熟客到场
在楼盘销售人员眼中，最重要的人士莫过于买家或者潜在买家。这部分人并不一定是旧业主，他们或者只是自己以前的客户、曾经服务的对象，或者曾经在其他场合见过面，或者只是手中有他们的电话。开盘前一般都会通知到人，一个不漏。
招数三：“旧业主品鉴”
这是一种最为常见的内部认购，只要已经开发过几个楼盘的开发商，就会有为数不少的业主资源，在发售新楼盘之前，一般通过在小区内张贴海报、往业主家的信箱里发邀请函等方式把这一信息传递出去，然后组织旧业主提前参观、签下认购书等等。
招数四：先交“诚意金”
内部认购者需要先缴纳一些资金，名为“诚意金”。目前，拿到预售证后还在做内部认购的楼盘不少。部分客户在正式开盘后，未能买到心仪的房子，或者取消了买楼的意向，可在约定的时间内拿回“诚意金”。
招数五：掏定金给折扣
拿到预售证后再下定金的内部认购也不少。楼盘在进行内部认购之前，已经取得了预售证，然后再以前几天认购获得优惠9.8折的方式，吸引部分买家先行认购。虽然这种认购是要缴纳不可退的定金，但一旦缴纳了定金，则不仅可以确定自己看中的具体户型，而且还可以拿到相对优惠的折扣。这种提前认购可获得额外优惠的做法，得到不少想尽量省钱的购房者欢迎。
律师提醒 内部认购陷阱多
在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下购房，购房者权益无法受到法律保障。
提醒一：所购房屋不受法律保护
北京市君太博华律师事务所王律师认为，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者权益也无法受到法律保障。有些开发商借内部认购为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为却脱离了政府监控。
商品房的买房者为获得开发商给予的一定房价的优惠和先占一套较满意的房号，经常会认可开发商所采取的内部认购行为，而与之签订《内部认购协议书》，此种行为尽管有时会成为购房者购买商品房的一个良机，但作为购房者风险也随之而生。
内部认购行为存在法律上的风险，一份内部认购协议不能一概而论地认定为有效或无效。但是，采用内部认购的方式变相买卖房地产的行为应认定为无效行为。目前房地产市场中的内部认购行为许多为无效行为，即认购协议无效。还有相当一部分内部认购协议存在着部分条款有效部分条款无效。
提醒二：不属法律意义“定金”
王律师认为，开发商在未取得商品房的合法销售手续前以内部认购变相买卖房地产的行为是法律所不允许的。开发商未取得商品房的合法销售手续前，双方签订内部认购协议时，购房者有权拒绝开发商向其收取各种款项，在此种情况下开发商向购房者收取诸如“定金”之类的款项，只能表明购房者有意购房的一种诚意，该款是性质待定的债权，此款并不是法律意义上的定金。
链接·交锋
内部认购谁受益
■正方：消费者最受益
减轻心理负担
部分支持内部认购的购房者认为，拿到内部认购的买家就是得益者。购房者路先生说，最近，他在三个正在搞内部登记的楼盘下了诚意金。他认为，下了诚意金后，他就可以争取到“内部登记”优惠，如果运气好的话，说不定还可以争取到抽签获得的额外优惠。“反正，到楼盘公开发售时，就算不成交，开发商也会全部退还诚意金，下个10000元左右的定金，我在经济上没有什么损失，心理负担也减轻了。
获最大升值空间
“内部认购者肯定是最终受益者。”京城捷信房地产评估有限公司董事长李铃肯定地说，“任何楼盘开始都会比较便宜，消费者用几千认购费换取较低的楼盘价格，获益很大，而且开发商投入巨大，一般情况都不会为一些认购费违规，所以风险也不大。
■反方：开发商最受益
认购者负担加重
多数购房者认为，虽然有小部分买家通过内部认购获得了一定程度的优惠，但在此期间开发商才是真正最大受益者。25岁的公司职员吴小姐告诉记者，她从去年就在等着青年路附近某楼盘开盘，选一个合适的小户型作为过渡使用。而吴小姐去看楼的时候发现，该楼盘已经进行了内部认购，她一直看好的3号楼已经被认购一空。“一些购房者在论坛上交流时都很郁闷，大家都觉得开发商的亲戚、朋友有内部认购的权利，可便宜了他们，他们的负担势必要转嫁到我们这些购房者身上。”
为开发商做市场调查
有人认为，内部认购对开发商而言是一次最有效、最直接的市场调查。开发商通过一段时间的调查和摸底，可以比较准确地得知自己楼盘的受欢迎程度，哪些产品较受欢迎，制定出相对最合理的价格体系。这样可以较有把握地将楼价推高。目前，通过内部认购制造出楼盘供不应求的局面，推高价格似乎也就成为部分发展商的“常规动作”了。
风险巨大
购房者孙先生反映，他毫不犹豫地交了某楼盘内部认购的定金1万元后，发现开发商有很多做法都不合规定，因此要求开发商退还定金。但开发商称内部认购所交定金一概不退还。孙先生表示，他咨询了一些部门了解到，商品房没有具备预售条件，开发商如实相告，购房人在已知的情况下，仍自愿交付定金，这种交易行为是买卖双方的纯民事行为，政府也不便强行制止。
【转自中国消费网】
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