年关将至，京城楼市的各种盘点翻来覆去得出的结果依旧是令购房人极度失望的清一色“热销”。其实纵观2005年楼市，虽然房价的悬念已经从“升降论”令人遗憾地变成了“涨幅高低论”，众人期盼的楼市降温也被证明只是“一厢情愿”，但是，就在不久前，北京荣丰房地产因涉嫌发布不实销售信息并擅自收取定金，被北京市建委予以公示，这无疑已经让广大消费者为之一振，不少读者致电本报询问真假热销楼盘如何辨别，记者特将开发商惯用的伎俩一一曝光，希望能帮初次置业的消费者“擦亮慧眼”，都2006年了，咱要买就买放心房。

阴招一 开盘雇人排“长龙”  后期热销变促销

    楼盘的开盘庆典一般都能见证不少“抢房盛况”，而排出的那条“长龙”也足够让人叹为观止，然而对于开发商而言，这一切却“尽在掌握”。

    一个几十万平方米的楼盘仅仅拿出少得可怜的一小部分户型推出，怎能不“排队”？而另一种排队则更是开发商自导自演的杰作，为了聚集人气，开发商出手阔绰地请上大批民工“盛装亮相”假扮购房者，于是“长龙”显得极为壮观，媒体头条纷纷刊登楼盘的抢房盛况，加之售楼人员也在适当的时机“添油加醋”一番，如此火爆的场面迫使买房人赶快“先下手为强”。但哗众取宠的花招却骗不了市场，有的项目过不了几天，就“门前冷落鞍马稀”，于是，开发商再开始转变策略，从“制造热销”到“打折促销”，三八节优惠妇女，五一节优惠工人，教师节优惠老师，甚至还出现过七一节优惠党员的促销广告，而促销内容也变得五花八门：打折、送装修材料、免物业费，不少项目仔细算下来比排队期间的价格还要便宜，即便这样，上海楼市也出现过前期火爆，后来一蹶不振，卖了几年最终沦为烂尾楼的实例，可怜了被蒙住双眼的业主。

阴招二 内部认购托市  风险消费者扛

    其实“内部认购”乍看起来是“双赢”，开发商热衷“内部认购”，不仅仅给市场造成该楼盘已被抢购一空的假象，同时提前回笼资金，缓解压力，更是想借此控制一批潜在的购房者；而消费者追捧“内部认购”，看中的正是认购期间的价格诱惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易选到理想的楼层、户型。而实际上，不少业内人士提醒，没有得到相关部门核准，消费者购买后，很有可能无法取得房产证、土地证，这样的案例在北京出现过两三起。

    记者参照有关规定发现，商品房预售须取得预售许可证，若开发商隐瞒真实情况，擅自“内部认购”，将受处罚。但是，若开发商如实相告，购房人在已知的情况下，仍愿意交付定金，政府部门也不好强行制止。购房者还应该注意的是，“内部认购”后，倘若开发商不能按期交付房子或房子出现质量问题，甚至遇到开发商“携款而逃”，买房者都难以受到法律保障，购房者也应把这部分风险考虑在内，特别是对于中小开发商的楼盘，更应谨慎。

    即使躲过了前面的风险，“内部认购期”选房时一定别忘了要明明白白地交钱，一般开发商如果要求你交1000~10000元的“诚意金”，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，楼市阴险，不得不防啊。

阴招三 假买造势  退房解套

    随着网上签约的公开和透明，目前这招的使用已经受到了限制，但是仍然有不少项目会铤而走险，而在这一环节中不少代理行则成为了真正的帮凶。

    一项目策划总监告诉记者，为了造成房源销售“走俏”的假象，某些公司会让自己的员工先集中参与购房，每人购买一套，造成大量的“事实购买”，给购房人造成项目销售飘红的假象，抓住购房人的从众心理，而实际上，公司内部已经在逐步给每个员工办理退房和退定手续。据悉，不少与开发商谈包销协议的代理行也普遍使用此招，特别是中高档住宅使用较为普遍。 

    巧合的是，前不久，南京“网上房地产”首推楼盘“退换房换手率排行榜”，令人吃惊的是，最新排行榜显示，10家楼盘的退换房换手率在10%上，名为“名店公园购物中心”的项目高居榜首，该楼盘纳入网上销售总数为324套，换手率为21.91%，即其认购和已售出的商品房已经注销了70次，对于这样的项目而言，“热销”不过只是“图有其表”罢了。

阴招四 销控“千机变”  蒙您没商量

    不少购房人应该有这样的体会，一进售楼处，销控表上密密麻麻的“红旗”格外抢眼，楼盘的热销程度可见一斑，然而对于业内人士而言，这只是最基本的“销售技巧”，先将好朝向、好户型和好单元的房源全部告知“销售一空”，目的就是为了先将户型不好、朝向差的房源推向市场，由于感觉房源紧俏，购房者觉得早点下定，待开发商解决了这部分“心病”后，再慢慢地以“客户资金不足”、“有人退定”、“某某手续不全被银行卡住”等各种理由，逐一解套先前预留的房源，看着先前还贴满的小“红旗”逐一撕下，已经签订合同的购房人就只能望房兴叹了。

    正如一位开发商自己说的，“楼市销控的招术，不求最好只求最多。”当您想约售楼员看房时，售楼员要是告诉您“最好某天再过来时”，您又得留意了，不少开发商会将要看房的客户集中在某一天集体看房，现场自然川流不息、气氛火爆，本来有备而来的部分购房人心理素质不够过硬就会立刻方寸大乱，对于一时仓促和头脑发热就交钱的购房人而言，无疑又中套了。