“社会和政府要做的是，如何保护这些每个人都可以享受的公共资源不受富人群体
的瓜分和蚕食。” ———清华大学社会学系教授 孙立平
富人和穷人该怎么住，已是不可回避的现实问题
记者：最近，屡出惊人之语的任志强(华远房地产董事长)又让舆论大哗，他说
现在国内出现“穷人区”和“富人区”是很正常的。您怎么看这场争论？
孙：这确实是一场值得重视的争论。它和近几年涉及贫富关系的其他争论一样
言辞激烈，所提出的问题不仅涉及未来城市建设的方针和格局，也涉及到在一个贫
富分化不断加大的社会中穷人和富人如何共处。甚至这场争论也折射出目前我们社
会中富人和穷人之间、精英和民众之间的一种现实关系，其中有些苗头是令人担忧
的。
我们先要确定一点，这场争论是怎么引发的。根据有关报道，在2月19日上海国
际地产大会媒体见面会上，当主持人问到“在未来几年内最不希望看到中国房地产
市场发生什么事情”时，一名观众表示“最不希望看到中国出现‘穷人区’和‘富
人区’”。而任志强则明确答道：“过去中国都是‘穷人区’，现在出现‘穷人区
’和‘富人区’是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住
进‘富人区’，以后才能都变成‘富人区’。”
虽然是不期而遇，但这个问题的提出是必然的，甚至是不可回避的：在一个日
益分化的社会中，富人和穷人究竟该怎么住，是混在一起，还是各自分区？当然，
穷人和富人是一种两极化的说法，更确切地说，应该是不同阶层如何居住的问题。
用穷人和富人表达，只是为了使问题更鲜明一些而已。
记者：现代社会基本是一个分化的社会，各国都是如此，差别在于程度而已。
其他国家在处理这个问题上有过哪些探索，有什么经验教训值得我们借鉴？
孙：老实说，穷人和富人该混居还是该分开居住，在国内已经是个很现实的问
题了。不少国家进行过许多试验和研究，但至今仍没有很好地解决。总体而言，分
区居住是主流模式，混合居住更多属于试验或探索的性质。在19日的会上，万通的
冯仑表示，曾经有房地产商尝试过富人和穷人“混搭”的模式，“但还没有成功的
案例”。这话大体不错，只是说的绝对了一点。
我的看法是，判断居住模式利弊的标准，除了城市规划和管理之外，更重要的
是，如何才能有利于不同阶层的人更好地相处。
从这个角度说，混居的好处是显而易见的，既有利于减轻阶层之间的隔离，又
有利于分享公共资源，有人还认为这有利于增加穷人的社会资本。但问题也是明显
的，首先是穷人和富人的需求不一样，混合居住可能不利于各自需求的满足。而且
，不同阶层的人生活在一起，也容易产生矛盾，特别是心理和情绪上的对立。更重
要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果纯粹通过市场获得住房，分开居
住就是必然的。这就是穷人区、富人区形成的客观原因。
分区居住的问题也是显而易见的，就是容易造成或加剧阶层之间的隔离，特别
是加剧阶层的再生产。比如，富人区的房价高，房产税也就多，学校的教学质量就
会更好，富人孩子接受的教育质量就更好，而穷人区的情况则恰恰相反。
在这种情况下，如何使居住模式可以有利于不同阶层的共处，成了人们锲而不舍探
索的问题。我们曾探索性地提出了“大混居、小聚居”的模式，即在一个较大的区
域中实现混合居住，其中又能体现一定的分区和距离。这种模式的好处是，既可以
促进阶层间的接触和交往，防止教育、商业和环境等公共资源的过分不合理分布，
也可以使不同阶层之间保持一定的距离。
这样的居住模式不完全是乌托邦的，比如过去北京的空间模式中就有这个要素
。老北京有“东富西贵，南贫北贱”的说法，但在一个具体的胡同中，却往往是三
教九流杂居，引车卖浆者与达官贵人相隔不远。这种混居的模式需要特定的条件，
就是“功能互补，互惠共生”，不同的阶层或人群需要在职业和生活上互相依赖。
我国都市有种“把穷人赶出市中心”的趋势
记者：近些年，随着住房商品化改革的深入，分区居住在北京、上海等大城市
，已经是一种越来越明显的趋势。您怎么看这个问题？
孙：说到底，居住模式是一个社会结构的问题，是社会中的阶层结构在空间上
的分布，所以我们将其称之为社会空间格局。值得注意的是，近些年来在我们社会
中出现的分区居住趋势，在实质上与西方社会有很大不同。这种差异造成了我们在
社会空间上面临的独特问题。
在西方发达国家，二战后逐步形成的城市居住分区格局，是与城市郊区化的过
程联系在一起的。以美国为例，在郊区化的最初阶段，最先搬入郊区的都是富有阶
层，在此之后，大量中产阶级开始搬入新的郊外开发区居住。相反，一些大城市的
市中心不断衰落，公共设施陈旧，治安环境恶化，社会问题层出不穷，成为穷人居
住的地方，有的甚至成为贫民窟。
这样的郊区化过程与交通和通讯技术的发展有着密切的关系。汽车的普及，高
速公路的大量修建，有轨电车线路向郊区的延伸，给中产阶级和富人向郊区迁移创
造了条件。这些人住在郊区，但仍在市中心工作，有轨电车是他们可以依靠的交通
工具。
现在看，这样的居住格局是有其道理在里面的。比如，富人和中产阶层相对宽
裕的物质条件使得他们可以承担交通的成本。同时，富人通过“进城”经常看到穷
人怎么生活，穷人却很少能看到富人怎么生活，也有利于减轻社会矛盾，就是“眼
不见心不烦”。尽管这不能从实质上改善社会中的贫富差别，但至少可以缓解情绪
的对立。
在我国发生的则是一个相反的过程。实际上，最近几年的房地产开发，存在着
一种“把穷人赶出市中心”的趋势。经济适用房和拆迁房的修建，虽然有一定的积
极意义，但实际上也加剧了这个过程。去年，北京市国土资源管理局就曾表示，东
、西、北四环路以内和南三环路及其延长线与四环交界以内，将限建经济适用住房
项目。也就是说，经济适用房要建到四环甚至五环以外。在上海的房地产开发中，
甚至有学者提出内环以里住说英语的，内环和外环之间住说普通话的，外环以外住
说上海话的。而市中心“消灭万元以下的住房”这个市场的逻辑，比上述学者的设
想更有力地将普通市民赶向郊区。
事实上，在我国一些大城市中，市中心住富人，穷人向郊区迁移的现象正在不
断发生。但在这个时候，市民包括政府都忽视了一个最基本的问题：人是住在房子
里的，同时也是生活在一个生态系统中的。一些没有正式工作或失业下岗的老上海
人，住在市区，每天卖100个茶叶蛋就可以解决自己的生存问题，有人说即使是乞丐
在那儿都能生存下来，大城市的闹市区人流量大啊。如果搬到郊区，这样的谋生手
段就不行了。
普通市民或穷人住到了郊区，又要在市区上班，也会造成一系列问题，如交通
拥堵、市政环境恶化等。由于穷人要“进城”谋生，他们经常见到富人怎样生活，
相反富人很少见到城乡接合带的穷人怎样生活，贫富之间情绪对立的加剧就不可避
免。试想，一个大夏天，当普通人甚至穷人挤在蒸笼一样且如蜗牛般爬行的公共汽
车中，这时看到车窗外鳞次栉比的豪宅，他们会有怎样的感觉和想法？
不能将贫富分化与居住分区的因果关系弄颠倒了
记者：在眼下的这场争论中，我发现许多抨击分区论的人，实际上表达的是对
贫富分化的不满。我们应当如何看待分区居住与贫富分化的关系？分区居住会不会
进一步加剧社会不平等？
孙：不同阶层分区居住与贫富分化之间的关系，确实是很复杂的。一些论者之所以
反对分区居住，也是出于这种担心。讨论这个问题的时候，有几点是需要先明确的
。
近些年来，中国社会贫富差别在不断扩大，特别是城市中的贫富差距要比整个
社会平均水平还要大。因为社会中的富人主要居住在城市，而城市中下岗贫困群体
已具有相当的规模。更重要的是，这种分化开始定型了，贫富的差异开始转化为阶
层的结构。在这种情况下，穷人和富人如何居住的问题就不可回避了。
还必须明确的一个问题是，不能将贫富分化与居住分区的因果关系弄颠倒了。
是因为有贫富分化才有居住分区，而不是因为有分区居住才有贫富分化。只要人们
的收入存在差别，市场中的房价存在差别，程度不同的分区居住就不可避免。我们
要谴责的是过分的贫富分化以及通过分区居住突出贫富分化的现象，而通常的贫富
分区居住不过是贫富分化的外化形式而已。因此，不能过多地将贫富差距的账算到
居住模式上。
当然，这不是说居住方式不会对贫富差距乃至分层结构造成影响。比如我们前
面谈到的对于阶层再生产的影响。因此，我们一方面要承认分区居住的不可避免，
另一方面又不能对这个过程听之任之。特别是政府不但不能刻意来推动这个过程，
而且需要采取种种措施来抑制或减轻这个过程带来的负面影响。
这至少涉及如下几个方面：
一是在公共物品的提供上，要向普通居民区包括贫民区倾斜。这些公共物品包
括道路、公共卫生设施、商业和服务业、学校、文化娱乐设施等。现在我国已经在
酝酿征收“物业税”或“不动产税”。这个税种一般是地方税，如果开始征收，不
同居住区公共物品提供能力将会出现非常大的差别。在这种情况下，政府的公共物
品特别是社会福利的开支，应当更多向非富人区倾斜，以缩小不同居住区在“公共
消费”上的差距。
二是政府不能“纯化”居住分区。在现实中我们可以看到，一些地方政府往往
以治理脏乱差为名，将一些普通人或穷人赶出所谓高尚社区所在的区域。比如，一
些地方设定标准，规定在什么样的地区营业面积达不到多少平方米的饭馆和小食摊
不许营业等。表面看来高尚社区是美轮美奂了，但造成的社会后果却是严重的，一
些普通民众由此失去谋生机会。
三是要防止富人对自然资源和景观的瓜分。在前几年，伴随豪宅热，一些地方的自
然资源开始被瓜分和蚕食。在闻名全国的庐山莲花洞国家森林公园，这个历史上儒
、释、道、天主四大教派的聚集地里，居然兴建起大约50幢豪华别墅，其房主大多
是政府官员和富商。在北京的香山，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人
聚居区。”几家开发商向市政府提交了开发10个别墅项目的计划。这些项目若实施
，香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区。在上海，市郊一处
山林名胜周围就被圈走1000多亩地，建造了100多栋超豪华别墅，一栋别墅的最低售
价为1800万元，其中最大的一处竟占地20亩，标价1亿多元。此外，泰山、崂山等一
些名山大川也已成为开发商猎取的目标。在这种情况下，社会和政府要做的是，如
何保护这些每个人都可以享受的公共资源不受富人群体的瓜分和蚕食。可以说，这
也是调节阶层关系的一个重要方面。
我们社会正在加深的裂痕———精英寡头化与下层的民粹化
记者：一开始您就提到，这场争论折射出目前我们社会中富人和穷人之间、精
英和民众之间的一种现实关系，而这种关系中的一些苗头，显然是令人担忧的。
孙：我刚才上网浏览了有关的讨论文章，看到几个很有意思的题目：“任志强
是一个诚实得可恨的人”、“任说的都是大实话，但是现在没有几个人愿意听真话
”、“怎样面对任志强说的大实话”、“房产大腕任志强为何总是撩拨穷人的神经
”、“屡发惊人之语的任志强到底是愤青还是斗士？”新浪网的调查也表明，尽管
反对分区居住的观点多出赞成观点将近一倍，但还是有67.0%的人认为，“富人区”
已经是个客观存在，有36.9%的人认为“富人区”的出现是正常的。此外，还有
36.1%的人同意这样的一种说法“事实归事实，任志强公开这么说还是欠妥”，有
34.36%的人认为“作为房地产开发商，任志强的观点无可非议”。
这些信息都是很值得分析的，它们背后的事实也意味深长。
“任志强是一个诚实得可恨的人”，也许代表了相当一部分人对任志强的看法
。不但这次是如此，就是当初任志强说“我们就是给富人盖房子的”、“房地产应
该有暴利”的时候，也是如此。甚至有人说，任说的其实是实话，但问题是，有些
事情是能做不能说的，而任恰恰给说出来了。应当说，这不简单是“做”和“说”
的问题。因为“说”本身就是一种行动，“说”也是一种“做”。贫富差别的问题
也有这个意思。客观存在的贫富差别是一回事，要不要“撩拨穷人的神经”则是另
一回事。虽然“不撩拨”也无助于缩小贫富差距，但“撩拨”却可能加重对立，特
别是社会情绪上的对立。
接下来的问题是，为什么能做不能说的事情任志强理直气壮地说出来了？有人
说，这是任志强代表房地产利益集团在说话。我个人一直对利益集团及其为自己争
取利益的正当行为持肯定的态度。我在以前的文章中就曾说过：“任志强曾任全国
工商联住宅产业商会的轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个
人的秉性，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。尽管任口无遮拦
的谈话有时引起种种非议甚至抨击，但事实上，除开个别言语之外，任的作为倒很
符合一个强势利益集团领袖的身份。而且应当说，在市场经济中，利益集团的发育
是一件正常甚至是必须的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范，以及
对不同利益主体的关系进行平衡。”但这还是不能解释“说”的问题，因为这次的
“说”，除了加剧社会中的反感之外，对房地产利益集团也带不来什么益处。
问题在哪儿呢？我想一个可能的原因是精英寡头化。也就是说，精英或社会中
的强势群体有点越来越专横和霸道，越来越有点有恃无恐，越来越有点不在意别人
的感受和反应。我就这样讲了，你能怎么着吧。所以我说，这场争论从一个侧面折
射着目前我国社会中精英与大众的关系。
在《告别2004》一文中，我曾讲过一种担忧，即精英和大众之间的裂痕进一步加深
：民众对精英越来越反感，而精英本身似乎变得越来越专横和霸道。当房地产商说
“我们是给富人盖房子而不是给穷人盖房子”的时候，当北京的出租车公司所有者
说“换什么样的车型是我们公司的事情，与消费者有什么关系”的时候，当有的知
识精英说“普通老百姓反对我的观点恰好说明我正确”的时候，我们既可以体会到
精英的傲慢与冷漠，也能感觉到精英与大众之间的裂痕在加深。
精英的寡头化，无疑会促成或加剧下层的民粹化。在贫富分化悬殊的背景下，
这是很容易的。于是我们看到，在上层越来越专横和霸道的同时，下层对精英也越
来越反感、抵触。网上对精英的抨击比比皆是，有时甚至是不分青红皂白。每次精
英中的某个人出了丑闻，都会引发一次小小的狂欢。在这种氛围之下，理性的声音
和严肃的讨论，越来越被淹没在情绪之中。在目前有关改革的讨论中，也存在这样
的倾向。正是在这个意义上，我认为，要同时警惕上层寡头化和下层民粹化。
正反观点
支持方
我们不能把缩小贫富差距的政治责任抑或社会责任强加于企业，非要企业分担
。以房地产来说，一些开发商定位只给富人盖房子，就像一些开发商定位给“穷人
”盖房子一样，都不足为奇。
———方家平 燕赵都市报
孟母择邻而居。
在近十年中国大陆房地产发展中，从早先混居型开发，到现在有明确市场定位
、客群定位的开发，这应该是房地产行业以及市场日趋成熟的一项具体体现。无数
的开发实践都证明，越是业主客群相对集中于某一特指的阶层或人群，房地产开发
所涉及到的买卖交易纠纷、物管纠纷、收费纠纷等一系列的问题才会相对减少，物
业也会相对保值和升值。
———蔡鸿岩的博客
反对方
不管从我国国情还是国家建筑土地方面来看，搞“富人区”和“穷人区”都是
完全没有必要的。这只是任志强的个人论调。“富人”凭什么就要占用很多的土地
？造别墅的地今后不会再批，因为这样太浪费土地。我国现在还处于一个地少人多
的状况，任志强的理论是在为“富人”讲话，这个倾向不能让其滋长。
———尹伯成 每日经济新闻
社会不和谐的最大根源就是贫富悬殊。当然，这种贫富的悬殊并不是房地产发
展商盖房子造成的，也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的，但是，如果作
为房地产发展商在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开，就会增加这种不和
谐。
———潘石屹 新浪房产频道
强语录
“地产商只盖最好的房子，并且只有把这些房子高价卖给富人，政府才能把更
多的土地出让金转移到低收入者的住房保障中去，从而才能从根本上解决穷人的住
房问题。”
(2004年12月，中国企业领袖年会)
“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生
产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”
(“2005宏观经济引导力”论坛)
“如果我定位是一个商人，我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个
企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人
。去年我交了4笔基金，包括扶贫基金、生态多样化基金、阿拉善的治沙基金等等，
剩下的是政府的事儿了。”
(“2005宏观经济引导力”论坛)
“任何国家都一定会有相当大的一部分家庭无法用购买市场商品房的方式解决
住房问题，这就是我所坚持‘不要让所有的老百姓都购买商品房’的原因所在，也
是媒体中所谓‘媚富’谬论的基础。”
